香港恒大总部为何难觅买家?

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全面债务重组悬而未决,中国恒大却已失去深圳、香港的双总部大厦。

日前,恒大将深圳总部地块以75.4亿元的底价,成功卖给了由兴业信托持股98%的深圳安和一号地产,有消息称持股该公司1%股份的安居建业将负责盘活该地块。同期,被债权方接管的恒大香港总部大厦(中国恒大中心)依然未找到买家。

位于香港湾仔的中国恒大中心是许家印在2015年从刘銮雄旗下的华人置业收购而来,125亿港元的成交价创下了香港写字楼交易记录。

有观点认为,考虑到许家印、刘銮雄的亲密合作关系,这笔交易存在溢价。华人置业在交易之前认购了恒大的公司债,恒大以125亿港元的高价收购该大厦是一种人情回馈。

36氪在《恒大香港总部大楼:许家印的超短融提款机》中报道过,在经历5次抵押融资之后,中国恒大中心于2022年9月被债权人中信银行接管,随后在公开市场放售,估值约合94亿港元(83.575亿元),原定在2022年10月31日截标,但至今未有结果。

2022年7月,李嘉诚的长江实业一度投标中国恒大中心,计划以90亿港币的价格接盘,相当于收购价格的七折。根据美联物业的数据,李嘉诚旗下的长江中心空置率从2020年年中的5.4%升至2022年9月的21%。但投标行动显示这位香港顶级富豪依然看好当地写字楼市场。

不过,有香港商业地产代理行表示,中国恒大中心的实际估值不足50亿港元,这座楼的价值已经被「提前透支」。接管人如果没有长期运营条件且急于出售,很难在短期内卖出,除非继续降价。

李嘉诚为何放弃中国恒大中心?在香港写字楼市场疲弱的市况下,接管人可能会以何种方式做高估值、成功出售资产?

围绕以上话题,36氪作者与商业不动产咨询公司道远咨询(BlackHills)进行了一次对话,受访者是道远香港的管理合伙人于乐(Kenny Yu)。

以下是对话:

| 36氪:根据最新消息,位于香港湾仔的中国恒大中心写字楼,已被债权机构中信银行接管。根据相关文件,中国恒大曾多次以该栋大厦作为抵押品,获得贷款融资,最初向华人置业收购该物业的价格是125亿元,2018年、2020年分别以80亿元、76亿元的价格换取贷款融资。目前,接管人已将恒大中心招标转售,估值约94亿港元。

在市场、企业及楼宇经营的现实情况下,如何看待94亿港元的评估价格?估值一路下降的原因是什么?

于乐(Kenny Yu):2015年,美国万通大厦(即中国恒大中心)被恒大以125亿港元购入的消息出来时,很震惊市场。因为当时湾仔普遍甲级写字楼的成交价大概在1.5-2万港元每平方呎,这样的价格算超出市场预期了,比中国恒大中心所在的湾仔更加核心的中环、金钟,在当时的成交价格也是3万港元每平方呎。而125亿的价格,当时折算出来已经是3.6万港元每平方呎,接近3.7万港元,这个价格属于创新高。如果按照当时的市场价格,美国万通大厦的真实市场价格大概在2万港元每平方呎,���照面积推算,整栋楼在2015年的符合市价的总价应该是在71亿港币左右,在业内的理解,溢价率大概接近80%。

所以外界看中国恒大中心整体的评估价格是往下跌,但实际上中信银行94亿港元的评估价格,均摊到每平方呎的均价是2.7万港元,与隔壁的物业相比,还是一个偏高的水平,例如距离中国恒大中心不到200米的东亚银行港湾中心,目前在售的散售水平是2.5-2.6万港元每平方呎。

| 36氪:接管人出售大楼,采取什么策略可以获得更高的估值?

于乐(Kenny Yu):以中国恒大中心现有的租金报价来看,整座楼的租金膨胀水平是比较高的。与其相连的夏悫大厦,二者建成、投入使用的年份相同,但夏悫大厦从低层到高层的租金是30-45港元每平方呎,中国恒大中心从低层到高层的租金是44-59港元每平方呎。

这就能看出,提高租金,是中国恒大中心在此前逐步获得更高额度抵押贷款融资的方式,租金高于周边市场水平,可以变相衬托整栋楼的高估值,同时为融资提供便利。另外,恒大集团关联公司也会在中国恒大中心内租用一定办公面积。

从空置率来看,中国恒大中心的水平略高于香港中心区域。就拿其所在的湾仔来看,地区整体的空置率是10%���而恒大中心的空置率在20%左右。

回到提高估值的方法,如果是一家房地产基金、或者是长实这样的开发商,接管中国恒大中心之后,会有5-10年的时间去通过提高租金来提升估值,例如翻新;调整租客结构、引入更加知名的跨国公司等,在退出后形成收益;如果是更简单直接的方式,就是提高租金,针对商业写字楼估值,香港的做法是比较法,即周边楼宇的成交价格、或最近的成交指数来做估值,提高租金的方法是中国恒大过去一直在做的方式,这座楼的估值已经被「提前透支」了。接管人没有长期运营条件且急于出售,很难在短期通过提高租金的方式来增加估值。如果接管人想将恒大中心尽快卖出,可能还会继续降价。

从地产基金的视角去预测,中国恒大中心的估值可能要远低于接管人的估值才有可能出售,接盘方还需要考虑到更新、维护的成本。

| 36氪:为什么长江实业入围招标但又放弃了这次交易?

于乐(Kenny Yu):仅从我对市场的观察角度看,90亿港元均摊到每平方呎的价格约2.5万港元,这个价格完全不能说是「李嘉诚抄底」,而是一个比较合理的市场价格,是否带有其他收购的附加条件,导致最后没有达成合作,也是有可能的。

另外,李嘉诚家族在中环的长江集团中心二期(和记大厦)处于拆后重建的状态,预计在2023年下半年落成,处于比较积极的招租状态。当下香港商业地产市场整体新楼的出租情况不理想,在市场处于租金下行期间,如果长实真的接盘中国恒大中心,会加大招租压力和整体资产运营压力。同时,中国恒大中心的租金价格水平高于市场,为招租也增添了难度。所以,这样的投资行为,不符合李嘉诚购买资产的一贯作风。

| 36氪:不仅是恒大,债务违约的内房企纷纷出售香港物业,是否阶段性加剧了如今香港写字楼市场的不景气?

于乐(Kenny Yu):写字楼市场受内房企业的影响不多,内房企在香港购买的物业大部分不是写字楼,而是地皮或住宅,现有市场情况之下,住宅的基本面比写字楼或其他资产相对优质,如果有些内房企希望处置在港的住宅项目,卖出的概率相对会高很多,本地开发商接盘的意愿也比较高。如果是出售写字楼,在办公室的需求减少的情况下,需要等待漫长的周期或大幅度地折让价格。

| 36氪:数据统计,截至2022年上半年,香港商办市场的空置率为11.9%,为2003年第三季度以来的最高水平,有980万平方英尺空置。请问是什么原因造成了大面积的空置?

于乐(Kenny Yu):11.9%是一个反映平均水平的数字,细分到区域的空置率差异比较大,有些空置率高的地区拉升了这个数字,例如九龙东地区作为香港的「第二商务区」,在近年来不断增加供应,区域空置率最高时能达到20%,原因之一是意欲迁入九龙东的企业办公面积追不上新供应的面积。另外,金融公司、贸易公司的居家办公时间增多,导致很多公司续租面积减少。值得注意的是,因为租金普跌,有些对冲基金公司拿到低价,签约长达十年的续租期,使得像中环地区逐渐进入供不应求的状态,以IFC来举例,目前整座楼宇的空置率在3%以下。未来整体的市场表现,还是要看经济的发展走向。

| 36氪:据了解,一宗被抵押资产可能有不止一位具备接管资格的债权人,如果遇到这样的情况,资产该如何处置?

于乐(Kenny Yu):首先,变卖资产需要支付一些专业机构的服务费用,比如代理商佣金、律师、会计机构的服务费;剩余的费用,要看债权人的优先次序,排在前面的是拖欠政府的税金、员工的薪酬,这些都偿还完毕之后,才看一般债权人的优先次序,中国恒大中心在近年不仅被抵押1次,所以要按照抵押借款的先后次序偿还,作为最后一个被借款抵押的一方,如果中信银行不主动推动出售,最后全数收回欠款的可能性会比较渺茫。

| 36氪:从微观角度讲,这些写字楼产权人发生变化,对租户和代理行的业务有没有产生影响?比如,有没有债权人上门扰乱办公秩序,或影响招租情况?

于乐(Kenny Yu):上门维权的情况比较少,但租赁的进度确实会相对较慢,香港也是一个比较透明的市场,整个市场的租金也是如此,在市场本就疲弱的情况下,极少有企业愿意高价租用。

36氪作者 | 宋虹姗

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娱乐是躲避黑暗,艺术则不然

而说到“黑暗的”音乐,娱乐和艺术最根本的不同就在这里:娱乐是躲避黑暗的,艺术则是正面地面对黑暗。虽然我们大家都不愿意去体会这些事情。但是,一个人的人生,其实到最后都是这个样子。你必须要理解,你必须要知道,这个黑暗是永远存在的。没有黑暗就没有光明,这是很简单的事情。娱乐,它永远是躲避状态,永远只跟你讲开心的事情。艺术,是全盘告诉你的,把真相告诉你。你知道真相的时候,那种感觉,和你只是被麻醉地接受光明时的感觉,是完全不一样的。